La regulación del alquiler vacacional por las comunidades de propietarios

La reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que entró en vigor el 3 de abril de este año, ha establecido la prohibición de la actividad del alquiler turístico en las comunidades de propietarios, salvo que dicha actividad se apruebe por la Junta de propietarios mediante acuerdo que requiere el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen los 3/5 del total de las cuotas de participación.

Artículo 17.12 LPH

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

No obstante lo anterior y como ocurría antes de la reforma, la comunidad puede reunirse cuando quiera y acordar la prohibición de dicha actividad turística siempre y cuando se apruebe por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.

¿Y los propietarios que ya tenían alquileres turísticos antes de la entrada en vigor de la reforma?

Al respecto, la disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

«Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»

Si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas, debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.

Si el acuerdo de prohibición es finalmente aprobado con la mayoría del ya citado artículo 17.12 LPH, habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculados a la misma.

Más cuestiones para tener en cuenta

Registro de actividad. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá haber cumplimentado el registro correspondiente.

– Debe comunicarlo a la Comunidad de propietarios.

– Entrega de las normas de régimen interno a los arrendatarios. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional, deberá entregar a los arrendatarios las normas completas de régimen interno de la Comunidad al formalizar el contrato.

– Suscripción por el arrendador de una póliza de seguro de daños, cuya cobertura atienda los daños producidos por los inquilinos en los elementos comunes de la Comunidad o en elementos privativos.

– Cesión de datos de ocupantes. Todo propietario que desee formalizar un contrato bajo la figura de alquiler vacacional deberá comunicar de forma inmediata los datos de la persona firmante del contrato de arrendamiento a la administración de fincas, por si tuviera que ejercitarse algún tipo de acción judicial con base en el art. 7.2 LPH. A tal fin, tendrá que hacerse constar en el contrato de arrendamiento la cesión de datos para el tratamiento de los mismos, para que el arrendatario otorgue su consentimiento expreso.

– Comunicación de la comunidad al arrendador de los daños causados por sus inquilinos en elementos comunes. Cuando la comunidad detecte que los inquilinos han causado algún tipo de daño en los elementos comunes de la comunidad, o en elementos privativos de algún comunero, se le comunicará directamente al arrendador con el importe de la factura para su abono.