Nociones sobre la acción de retracto entre comuneros

Requisitos para ejercitar la acción del retracto entre comuneros

– El retrayente ha de ser copropietario de la cosa común

– La venta ha de recaer sobre una porción indivisa, no siendo posible el ejercicio del retracto cuando el inmueble común se vende como un todo, aunque se haya realizado sin autorización de uno de los comuneros.

– El bien inmueble debe pertenecer a varios titulares, existiendo un proindiviso.

– Lo transmitido debe ser el derecho de propiedad sobre la cuota indivisa, sin que se pueda ejercitar si, por ejemplo, se crea un derecho de usufructo.

– La persona que adquiere la propiedad debe ser un tercero ajeno a la comunidad propietaria del inmueble, habida cuenta que, si la transmisión es a un comunero, no cabe el derecho de retracto.

– El plazo para su ejercicio es de nueve días, plazo que es de caducidad y que por lo tanto no admite interrupción, que se computará desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, en su defecto, desde que el comunero tuvo conocimiento de la venta.

En este último caso, el conocimiento de la transmisión debe ser completo en todos sus términos, es decir, el retrayente debe haber conocido todos los pactos y condiciones de la compraventa, sin que sea suficiente con el simple hecho de haber tenido noticia de la transmisión, pero sin llegar a saber con exactitud cuáles han sido los pactos de la venta.

En el caso de que el último día para interponer la acción de retracto fuera inhábil, se puede presentar la demanda el primer día hábil siguiente.

En resumen, si no está inscrita la compraventa, el plazo se computa “desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta”: art. 1524 C.c.: “no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta”.

Consecuencias

Primera. El retrayente deberá abonar al comprador el precio de la compraventa, siendo la cantidad a reembolsar la verdaderamente pagada, por lo que, si existe diferencia entre el precio establecido en la escritura de compraventa y el realmente abonado, se tendrá que pagar el segundo, siempre y cuando se pueda acreditar.

Segunda. De la misma forma, se tendrán que abonar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, tales como los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido.

Tercera. A sensu contrario, si se ha transmitido el 100% de la finca, la acción no sería la de retracto.

Qué hacer si no se dan los requisitos para ejercitar la acción de retracto

La jurisprudencia, en los supuestos en los que se produce la venta de un bien común como un todo por uno o varios copropietarios sin el permiso del resto, no sigue un criterio unánime, estableciendo en algunos supuestos que sería un contrato nulo de pleno derecho por falta de disposición o ausencia de libre disponibilidad del bien transmitido, mientras que en otros supuestos se establece que estaríamos ante un negocio jurídico que tendrá efectos obligacionales entre los vendedores que prestaron su consentimiento y el comprador, pero sin que pueda vincular aquellos titulares que no participaron en el contrato, que no verán afectada su cuota de propiedad. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nº 619/2015 de 3/11).