Mecanismos para impugnar acuerdos de Junta de Propietarios

A) Procedimiento de equidad del art. 17.7, párrafo 2.º LPH: “para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.

B) Impugnación de acuerdos: art. 18 LPH. Nos centraremos en este último precepto.

Primero. Acuerdos contrarios a la Ley o los estatutos

– El art. 18.1.a) LPH declara impugnables los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos de la Comunidad.

– El art. 18.3 LPH regula el plazo de ejercicio de la acción de impugnación, con las salvedades que expondremos más adelante:

– La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios,

– Si se trata de actos contrarios a la ley o a los estatutos, la acción caducará al año.

Para los propietarios ausentes, dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 LPH.

La anulabilidad regulada en el precitado artículo 18 LPH se reserva para impugnar los acuerdos infractores de la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que los actos que se opongan a otras normas legales de derecho imperativo serán nulos de pleno derecho (ex artículo 6.3 Cc); por ejemplo, un acuerdo comunitario que implique una discriminación por razón de sexo o religión de alguno de los copropietarios.

La contravención de las formalidades legales previstas para la adopción del acuerdo con base en el art. 16 LPH, como puedan ser la falta de citación para la Junta, la alteración del orden del día fijado o la ausencia de notificación del acuerdo, son anulables conforme al art. 18.1.a) LPH.

Segundo. Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad

Con arreglo al art. 18.1.b) LPH son impugnables los acuerdos que resulten lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Para fundamentar esta causa de impugnación es habitual invocar el abuso de derecho; A título ilustrativo,  SAP Madrid –sección 10ª- de 19 de abril de 2005, rec. 416/2004, entre otras.

Tercero. Acuerdo con grave perjuicio para algún propietario o abuso de derecho

El art. 18.1.c) LPH regula la impugnación de acuerdos de la Junta por grave perjuicio para algún propietario, “que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

Cuarto. Ejecutividad

La ejecutividad de los acuerdos es el principio general del régimen de la propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la Comunidad (artículo 18.4 LPH).

Quinto. Legitimación activa

Artículo 18.2 LPH: estarán legitimados los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Si se mantiene la concurrencia de la acción declarativa de nulidad de pleno derecho, por contrariedad a la ley imperativa en el sentido del art. 6.3 Cc, también estarían legitimados los terceros perjudicados o, incluso, cualquier persona con interés legítimo, aunque no existe unanimidad jurisprudencial ni doctrinal en este aspecto, habida cuenta lo ambiguo de la alegación de existencia de nulidad radical.

Los propietarios, o en su caso, usufructuarios, asistentes a la junta solo podrán impugnarlo cuando hayan hecho constar su voto negativo, “salvar el voto”, sin que puedan ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión votó a favor o se abstuvo, no tendrá legitimación activa para impugnar ese acuerdo. No es obligatorio indicar en la Junta que se impugnará el acuerdo.

Los ausentes están legitimados para impugnar si no votaron a favor una vez notificados los acuerdos, o desde que pudieron tener conocimiento por la vía del art. 9.1.h) LPH.

Para ello, han de hacer constar su negativa en el período de treinta días que fija el artículo 17.8 LPH.

También se concede capacidad para la impugnación a los que hubiesen sido privados de su derecho de voto indebidamente; víd., el artículo 15.2 LPH.

Sexto. Qué sucede con los propietarios morosos

Debemos tener en cuenta que la morosidad que justifica la privación del derecho de voto en Junta es la que exista el día de su celebración, conforme al art. 15.2 LPH, mientras que la que impide la impugnación de los acuerdos en la Junta adoptados ha de constatarse al momento de plantear la demanda, de manera que quien se ha visto privado de voto debidamente podría impugnar el acuerdo, si pagara o consignara judicialmente previamente a la presentación.

La condición de propietario al corriente del pago de cuotas comunitarias es presupuesto de la impugnación, por lo que no decae la legitimación por las cuotas impagadas a lo largo del proceso.

Citamos en este sentido la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 22 de octubre de 2.013, recurso 728/2.011, que fija doctrina sobre esta materia.

Séptimo. Cómputo del plazo de impugnación

La impugnación solo puede ser judicial, careciendo de cualquier eficacia jurídica manifestaciones realizadas en la propia Junta o al recibir al acta.

En cuanto al cómputo del plazo, encontrándonos ante un plazo de caducidad civil y no procesal, debemos incluir los días inhábiles conforme al art. 5.2 Cc.

Si el propietario ha asistido a la junta, el cómputo comienza a partir del día de aprobación del acuerdo.

Si se trata de un propietario ausente, desde la notificación de tales acuerdos conforme al art. 9.1.h) LPH.

Octavo. Procedimiento de impugnación

Resulta de aplicación el art. 249.1.8.º LEC, con independencia de la cuantía del pleito, el ejercicio de acciones de impugnación de acuerdos comunitarios se resolverán siempre en juicio ordinario, fijando la cuantía como indeterminada.

Noveno. Suspensión cautelar del acuerdo

El art. 18.4 LPH, posibilita la suspensión cautelar de los acuerdos impugnados a solicitud del demandante, previa audiencia de la Comunidad.

La parquedad de la norma debe completarse con la regulación de las medidas cautelares contempladas en los arts. 721, 726.1 y 727.11.ª y concordantes de la LEC.

Teniendo esto en cuenta, no debemos olvidar que la petición debe estar fundada y sustentada en la apariencia de buen derecho y el peligro de mora procesal, justificando que la ejecución del acuerdo podría irrogar un perjuicio irreparable al propietario o al propio inmueble, sin olvidar el obligatorio ofrecimiento de caución (art. 728 LEC).