Hoja de visita y reclamación de honorarios por la agencia inmobiliaria

En relación al tema que da título a este artículo, comenzaremos diciendo que lo más habitual en la práctica es que el interesado en la adquisición de una vivienda, tras tener conocimiento de la puesta en el mercado de un inmueble a través de diversas vías (portales de internet, publicidad en el escaparate de la inmobiliaria o en los balcones de la vivienda, periódicos o revistas especializadas, entre otros medios), entra en contacto con la agencia inmobiliaria que publicita su venta para visitar el inmueble en cuestión.

Obviamente, al no haber contratado previa y conscientemente sus servicios de intermediación, el futuro comprador sólo pretende de la agencia inmobiliaria que le enseñe el inmueble y, a tal fin, se pone en contacto con ella.

Cuando finaliza la visita, el personal de la agencia inmobiliaria le solicita que firme, normalmente en la calle, una hoja de visita o de reconocimiento de visita, de la que normalmente no se le facilita copia.

Es frecuente que en las hojas de visita se establezca la obligación, para la persona que visitó el inmueble, de satisfacer determinados honorarios a la agencia inmobiliaria para el caso de que llegara a adquirir la vivienda. También es habitual establecer una cláusula penal obligando al interesado a satisfacer a la inmobiliaria una indemnización para el caso de que finalmente la persona que visitó la vivienda o cualquier familiar o allegado suyo llegaran a adquirir el inmueble sin la intervención de la agencia.

Estas cláusulas penales suelen establecerse con carácter indefinido, sin limitar el tiempo durante el cual el comprador queda vinculado con la agencia que le acompañó en la visita, lo cual nos da una pista importante sobre su falta de validez.

Son muchas las resoluciones judiciales que entienden que el comprador no queda obligado a pagar a la agencia inmobiliaria los honorarios establecidos en la hoja de visita, firmada habitualmente de forma apresurada al finalizar la misma o en la calle.

Amplia es la jurisprudencia menor que considera que la hoja de visita únicamente sirve para dejar constancia de la visita del interesado al inmueble, por lo que, de su firma no puede desprenderse un consentimiento libre e informado a un contrato de gestión de compra, sin que sea admisible la imposición de manera subrepticia de obligaciones a cargo del futuro comprador. En relación con esta primera argumentación, podemos citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva (Sección 2ª), sentencia núm. 792/2021, de 21 diciembre.

En suma, podemos considerar que esas cláusulas de honorarios y, en muchos casos, de penalización si formalizan la operación directamente con el vendedor, son nulas por contener cláusulas abusivas, que adolecen de falta de claridad y transparencia, aparte de tratarse de contratos de adhesión que no han sido objeto de información y negociación con el comprador. Esa es la tendencia mayoritaria entre nuestros Tribunales.

Siguiendo con la idea apuntada en el párrafo anterior, son numerosas las sentencias que han incidido en la falta de claridad y transparencia de la hoja de visita, considerando que los interesados que la firmaron realmente desconocían su contenido y, en concreto, que estaban adquiriendo un compromiso de pago de honorarios a la agencia inmobiliaria que les enseñó la vivienda. En este sentido puede verse la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 8ª), sentencia núm. 52/2021, de 10 marzo, que revoca la sentencia de instancia que había condenado al comprador al pago de los honorarios establecidos en una denominada “nota de encargo para compra o alquiler”.

No obstante, debe tenerse en cuenta que hay Audiencias Provinciales que sí dan valor a las hojas de visita en cuanto documentos generadores de derechos para la agencia inmobiliaria. Estas sentencias se sirven fundamentalmente de dos argumentos para estimar la demanda de la agencia inmobiliaria:

– que la hoja de visita está redactada con claridad, y;

– que el comprador es conocedor de las obligaciones que asume por su firma, y estos son precisamente los puntos clave sobre los que se debe incidir para estudiar la validez de lo estipulado en la hoja de visita: dónde se firmó, que información se le suministró al futuro comprador, se le entregó una copia, etc. Es una cuestión de prueba.

Otras sentencias, para defender la obligación de pago del comprador, argumentan que éste era conocedor de las obligaciones que asumía, al aceptar visitar la vivienda con la inmobiliaria y firmar el correspondiente parte u hoja de visita. Así se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), sentencia núm. 371/2015, de 30 junio

No obstante, las resoluciones más recientes tienen a declarar nulas este tipo de cláusulas, a salvo de que se verifiquen los dos puntos a los que acabamos de referirnos.

Por ello, y con carácter general, la sola firma de la hoja de visita no supone la manifestación expresa de una voluntad de querer realizar un encargo o contratar a la agencia inmobiliaria, en definitiva, de querer obligarse. Y hay argumentos jurídicos para defenderlo, como hemos visto.