No cabe duda de que la comunidad de propietarios ha de ser especialmente cuidadosa con la citación de los propietarios a las Juntas; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres opciones, que deben ser observadas desde una perspectiva jerárquica; a saber:
1º.- Conforme a lo dispuesto en el art. 9 1 h) de la LPH, es obligación de los propietarios de los pisos y locales comunicar a quien ejerza las funciones de secretario, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
2º.- En defecto de esta comunicación se considerará domicilio a efectos de citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
3º.- Si intentada una citación o notificación al propietario, fuese imposible practicarla bien en el domicilio designado, bien en la propia vivienda o local, se entenderá realizada válidamente mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
4º.- Por su parte, el art. 16.2 de la LPH indica que: «[…] la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9».
Las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento; su vulneración puede ser sancionada con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados.
La carga de la prueba de la realización de la citación le corresponde a quien tiene la obligación de llevarla a efecto, esto es, a la comunidad de propietarios, para la cual constituye un hecho positivo de factible demostración, en virtud del principio de facilidad probatoria.
Profundizando en la convocatoria y citación a Junta General, debemos remarcar que la ley no exige ninguna fórmula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta General, y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición, por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca.
El mismo Tribunal Supremo declaró en las sentencias 987/2.007 de 19 de septiembre y 1368/2.007 de 18 de diciembre que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, de la LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes.
Finalizamos citando la importante sentencia del Tribunal Supremo nº 572/2020, de 3 de noviembre, que hace un repaso sobre los requisitos de notificación de las citaciones a los que hemos hecho referencia, si bien no admitió la forma en que se llevó a cabo la citación de los propietarios porque las convocatorias se efectuaron con muy escasa antelación temporal pese a la trascendencia de los acuerdos a adoptar y sus repercusiones económicas, de manera que en unos casos fueron entregadas con posterioridad a su celebración, o sin antelación mínima suficiente, sin que se hubiera acreditado una conducta renuente de los titulares de los locales para entorpecer la vida social, impidiendo la adopción interesada de acuerdos; en consecuencia, la Junta fue declarada nula y sin validez los acuerdos adoptados en la misma.
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Muchísimas gracias por tu pronta respuesta, Mª Isabel. De todas formas, y sin querer abusar de tu tiempo, creo que hay cierta confusión en el tratamiento correcto de estas comunidades. Porque, aunque como tal comunidad de propietarios, por lo común, entiendo que sólo puede haber una (la conformada por todos los dueños de los pisos o propiedades que, en su origen constructivo, poseen partes comunes); sin embargo, gran parte de la gente, asociamos las comunidades de propietarios con comunidades de vecinos, y, desde luego, no es lo mismo, pero posee su lógica, que se asienta en la realidad diferencial de los que comparten una convivencia más estrecha, y que origina unas responsabilidades de consumo muy concretas y más del día a día, que, por tanto, sólo afecta a los convecinos (sean o no propietarios), y esto, como digo, supone una realidad que se da, frente a las obligaciones, fijadas por cuotas de responsabilidad en las escrituras notariales de propiedad, de los nudos propietarios, respecto de las partes comunes que comparten. O sea: son dos cosas distintas, que, no obstante, suelen mezclarse, y acarrea bastantes confusiones. Al menos, como yo lo percibo.
Por tanto, entiendo que los estatutos deben afectar más al régimen de convivencia, puesto que a los bajos les basta -si no estoy mal informado- con el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, y, ante estas leyes, y no existiendo más relación de vecindad, no veo que les pueda afectar nada más. De hecho, a los bajos nunca los convocaron para ningún asunto. No fueron parte de la aprobación de estatutos (si tienen, que lo desconozco), ni tampoco de la contratación del administrador. Nunca han contado con los bajos para nada que no sea el pago de lo que les corresponda por arreglos de tejado, fachadas, aguas residuales, etc. Sencillamente, lo que afecta al común.
Pero ahora, he comprobado que los administradores se han organizado, y en todos los sitios están intentando, sibilinamente, cambiar el paradigma de las comunidades de vecinos, involucrando en ellas a los propietarios de los bajos, como si fueran unos vecinos más. Y a nosotros no nos afecta el ascensor, ni la limpieza del portal y la escalera, ni el portero automático, etc. Y me parece grave, porque manejan un discurso espurio, para tratar que surja cierto enfrentamiento entre los convecinos y los propietarios de los bajos, que, ya digo, no forman parte de la comunidad de vecinos; enfrentamiento del que los administradores esperan obtener mayor implantación y control sobre las propiedades que administran. Y en esta lucha larvada, están supliendo la libre decisión de todos los propietarios, al influirlos, creo que con malas artes.
Por mi parte, me he comportado ejemplarmente durante más de 40 años, pagando todo lo que se me pedía, a pesar de que nunca me convocaron a junta alguna. Soy persona que no desea problemas y me tengo por razonable, pero me temo que me están apretando demasiado las tuercas, para justificar un probable pleito por “moroso”, cuando hace tan solo 6 meses aboné, sin rechistar, una derrama de casi 4.000€ por la reparación del tejado. Pero, ahora, ya digo, no creo que sea justo que me pasen facturas en las que está involucrado el sueldo de administrador, y el mantenimiento de la cuenta bancaria. Decisiones particulares de los convecinos del portal, de las que, como digo, a los bajos nos han excluido desde siempre, y nunca hemos formado parte.
Por otro lado, creo que, después de tantos años de que los bajos nos hayamos regido de la forma citada, pienso que, además de lo improcedente en sí de estos cambios -de no estar yo, en un error-, algunos derechos tendremos consolidados. He leído recientemente una sentencia en la que hace alusión a la “doctrina de los actos propios”, por la que, parece ser, después de que haya regido un modelo de actuación durante tiempo -más de 4 décadas, en mi caso-, se da “la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio”, según la citada sentencia, y en el caso -claro está- de haberla interpretado bien.
Perdona la extensión de esta carta, Mª Isabel, pero quisiera no equivocarme en este asunto, pues siempre he sido muy prudente, y no me gustaría errar ahora. Precisamente, si en más de 40 años me he comportado bien, y de acuerdo con la norma y las costumbres que todos teníamos claras, qué ha pasado ahora -me pregunto- para que, comportándome del mismo modo, cambien mis derechos y mi realidad.
Muchísimas, muchísimas gracias.
Fidel Ramón
(No sé por qué me pide que me suscriba si ya lo estoy ¿Será un error del sistema?)
Bueno, sigo muy de cerca todos tus post, y te felicito, estimada Mª Isabel. Me parece magnífica tu labor, y sobre todo por cómo los desarrollas, de modo tan comprensible para los profanos.
Pero éste, además, me afecta de pleno, y, si puedes, me gustaría que lo complementaras con algún informe sobre la obligación o no (supongo que no) de que la comunidad sea administrada por una empresa. Imagino que sólo el refrendo en junta podrá legalizar dicha figura, pero quisiera saber si suple o no al tradicional jefe de escalera (no debería, según mi criterio), y si la supuesta mayoría de dotarse de tal administrador, sería vinculante para aquellos propietarios que no están de acuerdo y que creen que supone un gasto superfluo.
Y también, me gustaría que lo ampliaras a las obligaciones de los bajos comerciales o garajes. Tradicionalmente, se acordaban de estos para cobrarles los recibos por arreglos de tejado, fachadas, desagües, y demás elementos COMUNES. Ni siquiera solían convocarlos a las asambleas o juntas en los que se trataban esas cuestiones (cuando tenían obligación). Pero ahora, existe la tendencia a involucrarlos en los gastos del administrador (que no eligieron, ni fueron convocados para tal cuestión, entre otras razones porque no son parte de la comunidad vivencial y sus particulares gastos; sólo de la de propietarios). Y en tales gastos incluyen el mantenimiento de cuentas bancarias deficitarias (ruinosa «ayuda» la de incluir administrador). Pienso que todo esto es muy irregular, y, en cualquier caso, está fuera de la competencia de los bajos, ya que todo les es ajeno; incluida la elección del administrador, en la que, como digo, ni les convocaron para acordar su elección.
Si puedes, me gustaría que dejaras algún comentario al respecto. Muchas gracias, y reitero mis felicitaciones por tu magnífico blog.
Muchas gracias por tus palabras, Fidel. Respecto a las cuestiones planteadas, transmitir que la Junta puede elegir por mayoría a un administrador, aunque sea una persona jurídica, y esa decisión vincula a todos los condóminos, independientemente de que hayan votado en sentido negativo. Y en relación a los bajos y/o locales comerciales, hay que atender siempre a los Estatutos por si hubiera alguna exención que les afectase, ya que de otro modo, son unos copropietarios más. Cuestión distinta es que haya defectos de convocatoria. Recibe un cordial saludo