Acción de cesación bajo la perspectiva de la LPH

Hablamos de la acción contenida en el artículo 7.2 de la LPH, que está sujeta a dos requisitos de procedibilidad:

– El requerimiento previo de cese de la actividad.

– El acuerdo de la Junta autorizando el ejercicio de la acción.

En lo referente al requerimiento, el artículo citado señala que “el Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”.

El requerimiento fehaciente (burofax) debe mencionar de forma obligatoria el cese de las actividades molestas/insalubres y el anuncio de acciones judiciales.

No es necesario acuerdo previo de la Junta, que sólo se exige para el ejercicio posterior de la acción. Por otro lado, la LPH no señala el plazo en el que deba cesar la actividad nociva o molesta, que en todo caso deberá ser razonable y prudencial.

En el supuesto de que el infractor desoiga el requerimiento y persista en la actividad prohibida, la Junta deberá acordar el inicio de las acciones judiciales, sin necesidad de quórum específico, bastando la mayoría prevista en el artículo 17.3 LPH, es decir, la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación.

Legitimación

La legitimación activa corresponde a la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente.

Legitimación pasiva: la demanda debe dirigirse “contra el propietario y en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local”, dándose por tanto —en el supuesto de que la vivienda esté siendo usada por persona distinta al propietario— una situación de litisconsorcio pasivo necesario, habida cuenta que el fallo de la sentencia va a afectar al dueño, tanto en el plano indemnizatorio como en cuanto a la privación del uso del piso o local.

Procedimiento

A la demanda debe acompañarse obligatoriamente la acreditación del requerimiento fehaciente  y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios.

La competencia territorial corresponde al Juzgado de 1ª Instancia del lugar en que radique la finca (art. 52.1.8 LEC) y la demanda debe sustanciarse por los trámites del juicio ordinario: art. 249.8 LEC.

Pueden acumularse en la demanda cuatro acciones distintas, ya que según señala el artículo 7.2 LPH (en relación con el artículo 72 LEC) son cuatro los pronunciamientos posibles de la sentencia:

1.Cesación definitiva de la actividad prohibida.

2.La indemnización de daños y perjuicios.

3.La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

4. La extinción, respecto del infractor no propietario, de todos los derechos relativos a la vivienda o local, junto a su lanzamiento.

Medidas cautelares

El demandante puede solicitar como medida cautelar el cese inmediato de la actividad prohibida bajo apercibimiento al infractor de incurrir en delito de desobediencia, amparándose en la aportación del requerimiento fehaciente y la certificación del acuerdo de la Junta: artículo 727.11ª LEC.

No obstante, no es ésta la única posible, pues el propio artículo 7.2 LPH permite la adopción de “cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación” y el artículo 727 LEC en su apartado 7º se refiere, como medida cautelar específica, “a la orden judicial de cesar provisionalmente en una actividad; la de abstenerse temporalmente de llevar a cabo una conducta; o la prohibición temporal de interrumpir o de cesar en la realización de una prestación que viniera llevándose a cabo”.