Comienzo remitiéndome al análisis de los artículos 15 de la LPH y 553-22 y 24 del CCcat.
El artículo 553-22 y 24 CCcat nos habla de dos figuras para el supuesto en el que el propietario no pudiese asistir a la Junta y, por tanto, votar: la de “representación” (art. 553-22) en el primero de los casos y la de “delegación” [art. 553-24.2 b)] en el segundo, si bien se ha interpretado que ambos conceptos significan lo mismo en la práctica, en unidad con lo establecido en el artículo 15 de la LPH estatal. No se establecen limitaciones respecto al otorgamiento concreto de la representación y/o delegación.
A este respecto, el único requisito que indica la Ley para otorgar representación a otro propietario es la obligación de acreditar la representación por escrito, sin establecer otros formalismos, aparte de hacer constar su nombre, apellidos y DNI junto a los datos del inmueble (piso y letra).
Para que esta autorización tenga validez completa y el delegado tenga pleno derecho a voto, es imprescindible que el propietario se encuentre al corriente de los pagos de las cuotas. De lo contrario, podrá representar y dar su opinión sobre los asuntos tratados, pero no tendrá potestad para tomar decisiones, al igual que ocurre con los vecinos morosos que asisten a las juntas. Si queréis profundizar en esta materia, podéis consultar nuestro articulo sobre los mecanismos para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.
Por su parte, y tal y como indica la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.1: “la asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario“. Por la tanto, la autorización se deberá efectuar de forma escrita, reputándose válidas las autorizaciones comunicadas a través de e-mail, Fax, SMS o WhatsApp, habida cuenta la libertad de forma pretendida por el legislador.
Además de lo anterior, hay que tener en cuenta la doctrina de los propios actos, por si fuera de aplicación en el supuesto de que la Junta haya aceptado en anteriores ocasiones delegaciones de voto de propietarios remitidas a través del e-mail, Fax, SMS o WhatsApp.
Para finalizar esta exposición, procedo a citar varias resoluciones de interés para el asunto que nos ocupa:
Sentencia nº 2/2.012 de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, de 16 de enero, Recurso 785/2.010. F.J. 2º (sic):
“1.- Doctrina y jurisprudencia sobre la asistencia a la Junta de Propietarios mediante representación.-
(…) Conviene comenzar por hacer unas consideraciones generales respecto del apoderamiento para realizar un acto (así la asistencia a la Junta) en nombre y representación de otro y de la ratificación de ese acto (la asistencia a la junta por quien no estaba previamente apoderado) por parte del propietario ausente y representado en la Junta.
1. Previo poder de representación.
El apoderamiento puede ser definido como aquel negocio jurídico unilateral y receptivo por virtud del cual una persona («dominus negotii» o principal) concede u otorga voluntariamente a otra (representante , gestor o agente) un poder de representación . Rige la libertad de forma para la celebración de este negocio, en base a lo dispuesto en el artículo 1.278 del Código Civil EDL 1889/1 . Por lo demás, al amparo del artículo 1.710 del Código Civil EDL 1889/1 , la concesión del poder de representación puede ser expreso -instrumento público, documento privado o simplemente de palabra- o tácito.
El consentimiento tácito es el que se deriva de hechos concluyentes, cuando el «dominus negotii», con su comportamiento, contribuye a crear una apariencia en la que pueden confiar razonablemente los terceros, a los que debe protegerse en aras a la seguridad del tráfico jurídico, y esa protección se les dispensa haciendo que quede el principal obligado frente al tercero por los actos del aparente gestor ejecutados en su nombre y representación. Al principal se le impide alegar que el agente carecía de un poder suficiente, ya que ha sido precisamente él quien le ha colocado en una situación tal que hacía razonable suponer que tal poder existía. Para entender que estamos ante un mandato tácito han de concurrir unos actos que impliquen, de modo evidente e inequívoco, la intención del mandante de obligarse, y, estos actos del mandante, han de ser unívocos, en el sentido que no se presten a ser interpretados diversamente, y siendo de tal forma confluyentes que dan a entender la existencia de una determinada declaración de voluntad y sean incompatibles con toda otra ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 492/2007, de 10 de mayo de 2007 ,; 295/2007, de 21 de marzo de 2007 ,; 1378/2006, de 29 de diciembre de 2006 ,; 1272/2006, de 18 de diciembre de 2006 ,; 1130/2004, de 24 de noviembre de 2004 ,; 737/1994, de 21 de julio de 1994 ,; 1 de marzo de 1988 ,; 2 de junio de 1981.
2. Posterior ratificación
Cuando un gestor o agente concierta el negocio jurídico en nombre y representación de un principal, pero sin poseer previamente su poder de representación la actuación del gestor no vincula al principal y del negocio jurídico concertado no se deriva consecuencia jurídica alguna para el principal. Sin embargo, el principal puede «a posteriori» aceptar la actuación del gestor o asumir sus consecuencias. La actuación del gestor se transforma entonces en una actuación plenamente representativa y despliega, en el orden de la representación, todos sus efectos («ratihabitio mandato aequiparatur»). La ratificación es a posteriori, lo mismo que la concesión del poder es a priori. A la figura jurídica de la ratificación se refieren, de forma escasa y esporádica, por una parte, los segundos párrafos de los artículos 1.259 y 1.892 (ausencia total de poder de representación), y, por otra parte, el artículo 1.727 (exceso del agente en su actuación contrayendo obligaciones fuera o más allá de los límites de su poder de representación), todos del Código Civil. A pesar de los incorrectos términos legales con referencias, equívocas y técnicamente insuficientes, a la nulidad del acto y a la facultad revocatoria del tercero, debe considerase al acto ejecutado por el representante sin poder (actuando en nombre y representación del dominus y sin poner en conocimiento del tercero la carencia del poder de representación ) como un negocio incompleto o inacabado, una «species facti» negocial compleja de formación sucesiva todavía abierta a la espera de recibir el elemento del supuesto de hecho -precisamente la voluntad del dominus ratificándolo- que lo completará, desplegando, desde ese momento, su eficacia frente al «dominus» que quedará obligado respecto al contratante que suscribió el negocio jurídico con el agente. Por lo demás la ratificación puede ser expresa o tácita (la ratificación tácita aparece recogida en el párrafo segundo del art. 1.727 del Código Civil, que específicamente se refiere al exceso del poder, aunque también es de aplicación, según unánime opinión, a la ausencia total de poder).
3. Se dice, en el párrafo primero del apartado 1 del artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , que:
«La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario «.
Este precepto no establece una limitación, respecto del acto jurídico de la asistencia a la junta de propietarios, en cuanto a la forma del negocio jurídico de apoderamiento, para permitir solamente la escrita que conste en documento privado (y lógicamente en público). Ni tampoco niega la eficacia jurídica de la ratificación respecto de la asistencia a la junta de propietarios.”
Sentencia nº 482/2.016 de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4ª, de 24 de noviembre, Recurso 202/2.016. F.J. 1º (sic):
(…) “El art. 15 LPH es claro y terminante en cuanto solo se exige un escrito firmado por el propietario, es decir, no se requieren de otras exigencias formales, cabiendo señalar que en la STS de 5 febrero 1992 se recuerda la doctrina jurisprudencial según la cual «el apoderamiento no viene sujeto a forma ad solemnitatem» tal y como establece el art. 1710 párr. 2 CC,razón porla que, como se indica en dicha sentencia, cabe que la representación nazca de una voluntad tácita e incluso la llamada representación verbal, no prohibida y compatible con la exigencia del art. 15 ( SAP Barcelona de 15 septiembre 2003, citando la de 28 abril 1986 TS).» Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya (s. 4ª) de 7 de octubre de 2011 (Pte: MARIA DE LOS REYES CASTRESANA GARCIA) señala: «Pues bien, es válido el apoderamiento verbal para acudir a las Juntas de Propietarios. El art. 15.1 de la LPH -cuyo tenor literal pasa por admitir la representación en general, «bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario»- lo único que hace es establecer un medio de prueba de la representación, es decir, lo que pretende es facilitar la acreditación ordinaria de la representación, pero sin fijar una forma determinada de obligado e inexcusable cumplimiento para la validez del apoderamiento. Se trataría entonces de una forma ad probationem, no ad solemnitatem en el sentido del art. 1280 del Código Civil”.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante nº 306/2.018, de 5 de julio, recurso 632/2.017. Indica su F.J. 2º (sic):
(..) “Por otra parte, en relación con el artículo15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es también criterio de este Tribunal la libertad de forma sin exigencia de excesivos requisitos, exigiendo solamente la representación y delegación de voto por escrito «original» en caso de impugnación (sentencia de 28 de mayo de 2008), de manera que se admiten por fax o fotocopias, aunque si se impugnan deben ratificarse o presentarse después, en momento oportuno, los originales. Incluso se ha admitido la posibilidad de delegar mediante WhatsApp (sentencia de 24 de enero de 2018). De todas maneras, aun suponiendo lo anterior, no resulta excesiva la exigencia de que deba especificarse la junta para la que se otorga la delegación de voto, habida cuenta de las diferentes materias que puedan tratarse en cada una de ellas”.
Como resumen de todo cuanto antecede, incidir en la validez de una delegación de voto remitida vía whatsapp, email o SMS siempre que quede debidamente identificado el propietario delegante, así como la persona a favor de quien se otorga.
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