¿Podemos reclamar al inquilino por actividades molestas?

Las Comunidades de propietarios pueden ejercitar la acción de “cesación de actividades molestas” contra aquellos propietarios o inquilinos que lleven a cabo en el inmueble actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas que perturben la paz, seguridad o tranquilidad del resto de vecinos.

Esta acción está regulada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

” Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

1.- Si es el propietario el causante directo de las molestias o es quien explota directamente la actividad insalubre, peligrosa, nociva, etc., la acción de cesación se dirigirá contra él.

2.-  Si el piso o local está arrendado y es el arrendatario quien provoca dichas actividades, nuestros Tribunales se decantan mayoritariamente por la necesidad de demandar conjuntamente al causante de las molestias, en este caso el  inquilino, y al propietario del inmueble, habida cuenta que el resultado del procedimiento puede afectar de manera directa al propietario.

La Ley de Propiedad Horizontal exige con carácter previo al ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, que el Presidente efectué un requerimiento por escrito y de manera fehaciente (burofax o requerimiento notarial) a la persona que realice la actividad molesta, ya sea el propietario del inmueble, ya sea el ocupante.

Ese escrito debe recoger el requerimiento de cesación inmediata de las actividades molestas, advirtiéndole de que en caso negativo se ejercitarán las acciones legales que amparen el derecho de la Comunidad.

Es totalmente recomendable enviar otro requerimiento fehaciente al propietario del piso o local.

El requerimiento puede hacerlo el Presidente, sin necesidad de que sea aprobado en Junta, o a requerimiento de cualquier vecino que sufra las molestias.

Aprobación por la Junta de propietarios

Si el vecino u ocupante persiste en las conductas, la Comunidad deberá convocar Junta para aprobar el ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas, autorizando al Presidente para el ejercicio de la misma.

Procedimiento judicial

El procedimiento se seguirá por los trámites del juicio ordinario, previsto en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Posibles peticiones a incluir en el Suplico

1ª.-  La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.

2ª.-  La indemnización de daños y perjuicios.

3ª.-  Privación al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un plazo máximo de tres años.

Reseñas jurisprudenciales

Sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid nº 346/2.022, de 07 de octubre:

«Partiendo del precepto, que prevé la legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios para el ejercicio de esta acción, no se ha discutido la legitimación activa del demandante, en cuanto propietario y usuario del inmueble integrado en dicha comunidad, y directamente afectado por los problemas de ruidos que, en la medida en que puedan ir más allá de no normalmente admisible, constituyen actividades molestas e incluso insalubres.

El ejercicio de la acción de cesación por parte de un propietario al amparo del precepto transcrito viene siendo admitida por la jurisprudencia con carácter general, actuando en beneficio de la comunidad. En todo caso, la legitimación activa, como tal, no ha sido puesta en entredicho por los demandados, que, por lo demás, y con arreglo al artículo 7.2 de la LPH, también están legitimados, en este caso de forma pasiva. Pese a que, en el acto del juicio, don Víctor insistió en no ser ya propietario el inmueble causante de las molestias, introduciendo este hecho como nuevo en ese acto, no ha insistido en ello en el recurso, y, en cualquier caso, quedó sobradamente acreditado por la nota simple registral aportada con la demanda que tanto él como sus dos hijos son copropietarios del mismo, y, por tanto, legitimados, sin que conste el cambio de circunstancias dominicales del inmueble (…)».

Sentencia de la Sección 3º de la Audiencia Provincial de Tenerife nº 258/2.022, de 14 de julio:

” Entrando en las cuestiones de fondo que son objeto del recurso, la Ley de Propiedad Horizontal contiene sanciones y reconoce acciones específicas contra los comuneros en el artículo séptimo punto 2 conforme al cual: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».

Sobre la naturaleza de esta acción y su encaje constitucional, es procedente la cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 21-10-1993, num. 301/1993, BOE 268/1993, de 9 de noviembre de 1993, cuando dice: «Nos encontramos, así, ante una abstracta previsión legal que liga una determinada consecuencia negativa (privación temporal del uso del piso) a la transgresión de un deber impuesto por la propia Ley en el seno de una relación jurídico-privada, consecuencia negativa que grava sobre el patrimonio del transgresor, a quien el órgano judicial puede privar del uso del inmueble (vivienda o local) durante un máximo de 2 años. En modo alguno significa tal garantía constitucional que el ordenamiento no pueda regular supuestos en los que, al margen de criterios o valoraciones de oportunidad o de necesidad pública, se llegue a afectar, con las correspondientes garantías procesales, el patrimonio de las personas que hayan incurrido en la comisión de un ilícito (civil o penal). La Constitución no cierra el paso a regulaciones legales de este género o, en otras palabras, no erige la propiedad privada y, en general, los derechos patrimoniales como reductos intangibles frente a sanciones previstas en el propio ordenamiento. Ni el sentido patente de la propia Constitución (de su art. 33, específicamente) ni la tradición de nuestro ordenamiento consienten semejante conclusión.

En el pfo. 1º art. 19 LPH no se configura, en efecto, una expropiación forzosa -en el sentido constitucional del concepto-, sino una específica sanción civil o, más precisamente, una obligación cuyo cumplimiento puede ser exigido por los órganos judiciales -que no ejercen potestad expropiatoria alguna- cuando se constate determinada conculcación del ordenamiento y basta con advertirlo así para concluir en que la regla legal no está afectada por los vicios de inconstitucionalidad que sugiere el auto de planteamiento: la privación de uso se fundamenta en la comisión de un ilícito y no cabe echar en falta en su regulación, por lo tanto, ni la invocación de una «causa expropriandi» de utilidad pública o interés social -rigurosamente extravagante al supuesto- ni la previsión de una indemnización por la privación misma, que contradiría, como es obvio, el repetido alcance sancionador de la medida». Consecuentemente, para preservar la pacífica convivencia en las Comunidades de Propietarios, y por ello los derechos de los demás vecinos sobre aspectos relevantes de la persona, como la salud o el descanso, que evidentemente se ven afectados por los ruidos excesivos, o con infracción grave de las normas internas, todo lo cual se considera como ilícito civil, se previene en la norma una sanción civil o, en palabras del alto tribunal, una obligación cuyo cumplimiento puede ser exigido por los órganos judiciales..”