Contrato por obra a precio cerrado y autopromoción

Contrato de obra a precio cerrado o llave en mano

Aunque no son dos figuras exactamente iguales, suelen mezclarse en la práctica, dado que lo que representan es el derecho del adquirente de un bien, generalmente inmueble, a recibir lo pactado sobre plano por el precio acordado.

En consecuencia, el adquirente de esa obra tiene derecho a recibir lo ofertado y pactado. El adquirente consumidor tiene derecho a recoger, a cambio del precio acordado, lo que, mediante aquellos documentos se ha representado de forma razonable, como lo que adquirió sobre plano y a través de la publicidad: artículo 3-2. R.D. 515/1989, de 21 de abril y artículos 65 y concordantes del R.D. leg. 1/2007, de defensa de consumidores y usuarios.

Con más precisión, el artículo 1593 Cc recoge, para el contrato de obra, el pacto específico de precio «alzado» o «cerrado». Cuando el precio ha sido acordado a la vista de un plano, el contratista no puede pedir aumento del precio, aunque se hayan aumentado el de los jornales o materiales, pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiera dado su autorización el propietario a través de los correspondientes “contradictorios”.

Es decir, se estipula la prohibición de «revisión de precios«, salvo autorización de la propiedad cuando hubiere aumento de obra sobre la proyectada en plano y la presupuestada.

Por tanto, resulta preciso poner en relación los artículos 1593 y 1281 del Cc. Si se quiso determinar un precio fijo, entraríamos en el principio de riesgo y ventura del contratista, que ha de valorar la obra que ha de acometer con la prudencia necesaria, pues el precio va a ser fijo: S.T.S. 264/2009, de 20 de abril.

La S.T.S. 482/2013, de 22 de julio recoge los contornos de esta figura. Con carácter general, dice, el precio bajo la modalidad de alzado o a «forfait», queda determinado de manera invariable y global, a diferencia del que se va a determinar por unidades de obra y medida, que suele quedar abierto a los precios de referencia del mercado en el momento de su ejecución.

Por tanto, queda prohibida la «revisión de precios», con excepción del denominado «ius variandi» (obras fuera de presupuesto o modificaciones), que necesita de la autorización de la otra parte del contrato, el comitente o propietario.

Las consecuencias de aceptar un precio alzado es que el contratista se responsabiliza «de los posibles errores de medición que contenga su oferta».

Autopromotor

El promotor que no contrata a terceros para la posterior venta, sino para el disfrute de lo edificado, sigue siendo promotor, pero, tanto en sus relaciones externas como internas, presenta diferencias con el promotor que busca un lucro en su actuar.

Así, el autopromotor no responde de lo actuado por el constructor, salvo que se hubiera reservado poderes de dirección en la obra. El artículo 1903 Cc  excluye esa responsabilidad cuando se elige un profesional para actuar (STS 458/2017, de 22 de junio).

En la relación interna entre el autopromotor y el contratista, tanto desde la óptica contractual como ex lege (L.O.E.), se rigen por el pacto y por las específicas obligaciones que la L.O.E. establece para los agentes de la edificación.

Esto nos conduce, sin duda, al contenido de las responsabilidades de dichos agentes de la edificación. Para ello hay que remitirse a la legislación que nace con la L.O.E. 38/99, de 5 de noviembre, complementada por el R.D. 314/2006, de 17 de marzo, Código Técnico de la Edificación.

Arquitecto director de la obra

Las obligaciones del arquitecto superior, proyectista y director de la obra, de forma esquemática, son las siguientes:

» 1.- Que la construcción se ejecute en cuanto a su forma con arreglo a las normas constructivas especificadas en el proyecto, o, si alguna quedara sin especificar, de lo que se decidiera en obra.

2.- De que se ejecute con arreglo a las normas legales y técnicas que rijan la realización del proyecto.

3.- De que la obra ejecute el proyecto aceptado y contratado, con el mantenimiento de sus formas, dimensiones, calidades y utilidad, correspondiendo al arquitecto, encargado de la obra por imperativo legal, la superior dirección de la misma y el deber de vigilar su ejecución de acuerdo con lo proyectado, debiendo hacer constar en el libro de órdenes las que hubiere impartido, tanto al constructor como a los demás técnicos intervinientes, que están obligados a su estricto cumplimiento.

Arquitecto técnico

Los arquitectos técnicos han de controlar cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado, verificando la calidad de los materiales, comprobando la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra, colaborar con los restantes agentes y firmar el certificado final de obra (artículo 13 L.O.E).

Constructor

La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, sección 5º, número 184/2015, de 29 de abril lo define de la siguiente manera: «el constructor, como encargado de la ejecución material de la obra, no sólo está obligado a ejecutarla de acuerdo con el proyecto y las órdenes de la dirección técnica, sino también conforme a la lex artis (reglas del oficio) o la buena práctica constructiva. Por tanto, como dijimos en nuestra sentencia de 30-9-2009 siguiendo las sentencias del Tribunal Supremo de 8-2-1994 y 26-12-1995 , el contratista, como profesional que es en el ramo para el que ha sido contratado, debe indicar las consecuencias perjudiciales que se pueden seguir de determinadas órdenes y direcciones en la ejecución de una obra, salvando su responsabilidad siempre que por su profesión pueda conocerlas, no requiriéndose para ello otros conocimientos, porque lo que no puede es escudarse en la simple y socorrida excusa de que hace lo que le mandan, pues de lo contrario sobraría su mención entre los responsables de los daños que enumera el artículo 1591 (ahora , artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación ) y siempre estaría en su mano huir de la responsabilidad pretextando las órdenes recibidas de los técnicos y también ha dicho esta Sala del Tribunal Supremo -Sentencia de 22 de septiembre de 1986 – que el constructor, por su carácter técnico, debió o no realizar la obra, no aceptarla, o bien advertir de las consecuencias que tendría hacerla de la manera proyectada» ( S.A.P. Huesca, 27-3-2014 ).»

Las consecuencias de dicha calificación son, necesariamente, que las obras proyectadas no podrán exceder del precio presupuestado y recogido en el contrato. Y, en segundo término, que las modificaciones y obras adicionales habrán de pasar por la aprobación de la propiedad y la decisión favorable respecto a los precios de la dirección facultativa.