El BOCG de 24 de abril de 2.023 publica el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda. Como su contenido está generando ríos de tinta, vamos a resumir sus principales novedades (la mayoría insertadas en las disposiciones adicionales, transitorias y finales).
Los primeros artículos del Proyecto desarrollan y refuerzan el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, incorporando aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos, para responder a las necesidades de residencia de los hogares en condiciones asequibles.
En los artículos 7 a 11 se define un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando su función social. Se aprueba un marco jurídico del derecho a la vivienda que establece un conjunto de derechos y deberes de carácter general, y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitado por su función social, que, entre otras cosas, obliga a un adecuado mantenimiento y conservación. En este sentido, se recoge específicamente una referencia a las obras y mejoras para alcanzar la accesibilidad universal en las viviendas.
Se recoge la necesidad de contemplar la diversidad territorial, tanto en entornos urbanos o metropolitanos como en zonas rurales.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
No se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social, que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección que deberá servir a las distintas Administraciones para facilitar el acceso a una vivienda digna a la población con mayores dificultades, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta a fondos de inversión. En este sentido, se establece que los parques públicos de vivienda sean un patrimonio separado, por lo que los ingresos que generen deben ser destinados a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los mismos.
A tal fin, se refuerza el papel de los planes estatales en la conservación, mejora y ampliación de los parques públicos de vivienda.
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Definición de Gran Tenedor
Se define al gran tenedor como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
El artículo 16 establece la calificación de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Se refuerza el papel de los registros para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de criterios objetivos de adjudicación.
Vamos con los mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda y las zonas tensionadas
Artículo 18. La declaración de una zona de mercado residencial tensionado se fundamentará en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, por producirse una de las circunstancias siguientes:
- que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares;
- y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que puede intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado. Para ello, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas, la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la Ley.
Se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de precios y de regulación en áreas declaradas como de mercado residencial tensionado, con el objetivo de:
– La incorporación de más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas.
– La contención y reducción de la renta de alquiler, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas a través de un tratamiento fiscalmente favorable.
Medidas derivadas de la declaración del área de mercado residencial tensionado
– Para las viviendas arrendadas, se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
– En nuevos contratos de arrendamiento que afecten a viviendas que ya estaban en el mercado, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general, a la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos, como rehabilitación energética, mejoras en la vivienda o contratos de larga duración (más de 10 años).
– Cuando el propietario sea un gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o bien al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
– Se establece la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos cinco años, siempre que ello se establezca en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
– Se establece la posibilidad de aprobar por ámbitos territoriales los sistemas de índices de precios de referencia, reforzando la colaboración e intercambio de datos entre los sistemas de información estatales y autonómicos.
Se desarrollará una Base de datos de contratos de alquiler, ligada a los actuales registros de fianzas autonómicos, al registro de la propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico y local, para que sirva como base del sistema de índices de precios y realizar el seguimiento y evaluación de las medidas anteriores: Disposición Adicional primera.
En el caso de alquiler de inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado, deberá aportarse información de la renta vigente en el marco de los contratos de arrendamiento de vivienda de los últimos cinco años.
Disposición Final Primera. Cambios introducidos en la LAU para fomentar un mayor equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario.
– Prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda.
– Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador.
– Se introduce un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, tendente a evitar incrementos desproporcionados en la renta.
– Se establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes desde el 1 de enero al 31 de diciembre de 2.024.
Disposición Final Segunda. Beneficios fiscales e incentivos en el IRPF
Se quiere estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual en renta. Para ello, se establece en los nuevos contratos un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:
Un 90% de bajada de renta en zona tensionada cuando se firme un nuevo contrato, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
70% por alquiler de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes entre 18-35 años.
70% por vivienda asequible incentivada o protegida. Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
60% por rehabilitación o mejora, siempre que las obras se hayan efectuado en los dos años anteriores.
Definición de vivienda vacía y modulación del recargo del IBI.
Para viviendas que lleven vacías más de dos años, siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.
Asimismo, se establece una modulación del recargo de la cuota líquida del IBI, situado actualmente en un 50%, hasta un máximo del 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular dentro del término municipal.
Disposición Final Quinta. Desahucios y reforma de la LEC.
Se busca garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales en los desahucios que afecten a colectivos vulnerables. El juzgado deberá requerir de oficio los Servicios Sociales para que evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
La D.F 5ª proporciona los criterios para determinar la existencia de vulnerabilidad.
El Proyecto pretende apuntalar que los Servicios Sociales ofrezcan soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del lanzamiento, pero ya veremos cómo y en qué plazo se articulan esas respuestas…
Se elimina la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, ampliando el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad.
No se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, ya que queda sujeta a decisión por el juzgador, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión de dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.
Disposición Transitoria Tercera. Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la realización de un procedimiento de conciliación o intermediación previo.
Disposición Final Cuarta. Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.
Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.
Se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40 por ciento en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10 al 20 por ciento en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Se refuerza la actuación estatal en materia de vivienda y de rehabilitación, a través de planes plurianuales, basados en la cooperación interadministrativa. Se regula la actuación pública en materia de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana a través de la regulación, financiación, y planificación necesaria para garantizar su acceso a precios asequibles, así como para favorecer la conservación y mejora del parque de viviendas y de los entornos residenciales. Se define el marco general de colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda, como estrategia clave para conseguir los fines de esta política, a través de los principales órganos de cooperación: Conferencia Sectorial, Comisión Multilateral y Comisiones Bilaterales.
Artículo 26. Se regula la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda. Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.
Artículo 30. Los agentes inmobiliarios facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas por cuenta ajena deberán suscribir un seguro de responsabilidad civil que podrán contratar directa o colectivamente, y cuya cuantía podrá ser fijada por cada comunidad autónoma. Asimismo, las comunidades autónomas podrán crear registros administrativos de agentes inmobiliarios de carácter voluntario en los que se establezca la exigencia del seguro de responsabilidad civil entre las condiciones de acceso al mismo.
Los créditos inmobiliarios concedidos a personas que tengan declarado administrativamente un grado de dependencia, que tengan como garantía un derecho real de anticresis, cuyo importe se destine, principalmente, a financiar el coste de los cuidados de una persona dependiente, y que la vivienda garante vaya destinada al mercado de alquiler, tendrán el mismo tratamiento que la hipoteca inversa con respecto al Impuesto sobre actos jurídicos documentados, aranceles notariales y regístrales.
Cuerpos legislativos modificados
– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículo 10; apartado 3 del artículo 17 y añade apartados 6 y 7 en el artículo 17; apartado 1 del artículo 20; añade una disposición adicional undécima y una disposición transitoria séptima.
– Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio: apartado 2 del artículo 23 e introduce una disposición transitoria trigésima octava.
– Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: apartado 4 del artículo 72.
– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: letra b) del apartado 1 del artículo 20.
– Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil: apartado 4 del artículo 150; añade nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439 y un nuevo apartado 5 en el artículo 440; apartados 1 bis y 5 del artículo 441 y añade nuevos apartados 6 y 7; apartados 3 y 4 del artículo 549; introduce un nuevo artículo 655 bis; modifica el artículo 675; apartado 2 del artículo 685; apartado 1 del artículo 704 e incorpora una nueva Disposición adicional séptima.
– Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: introduce una disposición adicional décimo tercera
– Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania: artículo 46.
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