Vivienda de protección oficial y liquidación de gananciales

 La principal duda que nos va a producir la inclusión de una vivienda VPO en la sociedad ganancial es determinar cómo hemos de valorarla, esto es, por su valor de mercado o por el precio oficial de venta.

En primer lugar, habrá que distinguir entre si la liquidación es de mutuo acuerdo o por el contrario es contenciosa:

1.- Si es de mutuo acuerdo: los cónyuges podrán optar entre darle un valor de mercado o el precio oficial de venta, al igual que sucede con la extinción de condominio. Si la vivienda se la adjudica una de las partes, no es necesario solicitar autorización, pero si acuerdan la venta a un tercero, habrá que obtener la autorización pertinente, siempre que la vivienda siga siendo de VPO y/o se hayan obtenido ayudas para comprarla. Un dato que tampoco podemos olvidar cuando hay una vivienda de protección oficial y se han recibido ayudas o subvenciones, es que se deberán devolver la totalidad de ayudas recibidas más los intereses generados por parte del que transmite su participación, si la vivienda todavía está calificada como tal.

2.- Liquidación contenciosa. Es esencial tener en consideración  la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de abril de 2008, recurso 5167/2.000 , que establece lo siguiente:

“en consecuencia, para proceder a la valoración en la liquidación de los gananciales, de las viviendas de protección oficial debe partirse de un dato imprescindible, cual es la posibilidad de que en un plazo determinado dicha vivienda deje de tener la condición de vivienda protegida y sea, por tanto, descalificada, para entrar en el mercado libre. De aquí que:

1º.-   La vivienda no descalificable debe ser valorada de acuerdo con el valor oficial.

2º.-  La vivienda descalificable debe ser valorada de acuerdo con un criterio ponderado, porque en el momento de la disolución de la sociedad de gananciales, la vivienda no es de libre disposición, aunque debido a su naturaleza, lo será en el tiempo establecido en el concreto plan, que ambos cónyuges conocen. Por tanto, en los casos de vivienda descalificable se aplicará el valor del mercado en el momento de la extinción del régimen, rebajado en la proporción que resulte en relación al tiempo que falte para la extinción del régimen de protección”.

Es decir, si una vivienda VPO está sometida al citado régimen por periodo determinado, si bien es susceptible de descalificación, el valor a tener en cuenta, de acuerdo con la sentencia citada, ha de ser el de mercado, deducido el tiempo que falta para la extinción del régimen. (Aconsejable que esa reducción la realice un perito tasador inmobiliario).

Debe ser el cónyuge que alega dicha reducción del valor  que tiene el bien como consecuencia de dicho régimen especial de VPO,  el que acredite dicha disminución, en virtud de las reglas sobre la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si no lo probase, el valor de la vivienda se fijará en el precio de mercado libre.