¿Podemos desahuciar al nudo propietario precarista?

Planteemos el siguiente caso práctico:

Un matrimonio y su hijo adquirieren por compraventa a un tercero un inmueble, si bien se hace constar expresamente en la escritura que los esposos compran y adquieren el usufructo vitalicio de la finca, adquiriendo el hijo la nuda propiedad «consolidable con el usufructo a la defunción de los usufructuarios».

Por tanto, queda constituido el usufructo vitalicio en favor del matrimonio, quedando el hijo común como nudo propietario.

Así las cosas y con el paso de los años, los usufructuarios inician un procedimiento de desahucio por precario contra el nudo propietario, su hijo, que ha comenzado a residir en la vivienda sin consentimiento y sin pacto alguno entre las partes.

Primera cuestión.

Debe tramitarse el procedimiento por los cauces del juicio verbal (ex artículo 250.12º LEC, relativo a las demandas «que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca«) o por el contrario estamos ante un procedimiento declarativo que produce efectos de cosa juzgada.

Partimos de la base de que se trata de una cuestión procesal apreciable, incluso, de oficio, aclarando que el juicio verbal de desahucio por precario tiene naturaleza de juicio plenario, no sumario, habida cuenta la pretendida complejidad en que descansa la decisión del juez.

La Exposición de Motivos de la LEC dice expresamente que “la experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad”.

Nos hallamos, pues, ante un proceso en el que se produce el efecto de cosa juzgada y en el que hay plena libertad de alegaciones y pruebas; claro está que limitadas a lo que constituye el objeto del proceso en cuestión, es decir, a la posesión. En el juicio verbal regulado en el artículo 250.1.2. LEC lo que está delimitado es el objeto del proceso, pero dentro de él, no hay limitación alguna de conocimiento. Normalmente, anudado al carácter sumario que esta acción tenía en el antiguo orden procesal (había un juicio especial, el de desahucio, para conocer de esta acción) se establecía el efecto de que las cuestiones complejas quedaban fuera de su ámbito. Esto ya no puede predicarse del juicio verbal a través del cual se sustancia la acción de precario.

Lo que queda fuera del ámbito de este proceso es lo que no constituye su objeto específico (discusiones sobre propiedad) ya que se limita a discutir la situación posesoria dimanante de una situación de precario; ahora bien, en el ámbito de esa situación posesoria derivada de la cesión del uso gratuito del bien inmueble, pueden y deben conocerse y resolverse todas las cuestiones que se planteen dentro del procedimiento.

Segunda cuestión.

El usufructuario está legitimado para instar el desahucio por precario del nudo propietario.

Siguiendo nuestro ejemplo, adelantamos que los padres demandantes, en su calidad de usufructuarios de la vivienda, ostentan derecho a instar el desalojo frente al nudo propietario, sin que procediera efectuar en primera instancia un juicio de ponderación entre el mejor derecho a poseer, por razón de las cargas económicas y de los bienes que puedan tener actores y demandado. De hecho, la mayor o menor necesidad que tengan las partes de la vivienda no debe ser objeto de valoración en este procedimiento, que se encamina a la tutela de la posesión.

Nos dice la sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 de junio de 2016 lo siguiente: «el nudo propietario tiene como «único derecho» el de disposición (careciendo de las facultades de uso y disfrute), con la expectativa de consolidar en su persona el dominio pleno una vez se extinga el usufructo, careciendo por el contrario de las facultades de goce y disfrute de la cosa usufructuada, que son titularidad exclusiva del usufructuario, quien tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados (artículo 467 CC)”.

Es por ello que la jurisprudencia menor viene entendiendo que la nuda propiedad no es título eficaz para amparar la ocupación y excluir la consideración del nudo propietario como mero ocupante a precario (posesión tolerada, sin determinación del tiempo ni de uso y sin precio, pudiendo cesar a voluntad del titular) frente a los usufructuarios, que únicos titulares del derecho exclusivo a poseer.

Por lo expuesto, el usufructuario es libre de poner fin a su tolerancia y recabar para sí el uso exclusivo del inmueble. El pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de comunidad) no constituyen contraprestación por la ocupación – se hacen en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad – a salvo por supuesto de pacto en contrario.

Tercera cuestión.

Pago por el ocupante nudo propietario de cuotas hipotecarias

El pago de determinadas cuotas hipotecarias ni afectan a la posesión real ni enervan el título de los usufructuarios actores (sin perjuicio de las reclamaciones entre las partes en el juicio correspondiente, recuperada la posesión), a no ser que exista prueba sobre la existencia de un pacto en este sentido (por ejemplo, de pago de cuotas como contraprestación por el uso).

La SAP de Madrid, sección 12ª, de 20 de diciembre de 2018 indica: «más evidente aún es la conceptuación de precarista del nudo propietario que posee por mera concesión del usufructuario. En esta relación jurídica, corresponde el goce y disfrute de la cosa (la denominada posesión inmediata) al usufructuario, mientras que el nudo propietario sólo tiene el poder de disposición de su derecho, pero no puede interferir ni perturbar la posesión del usufructuario. Por eso, si el usufructuario, que, a su vez puede ceder de manera onerosa o gratuita su facultad de posesión inmediata, permite al nudo propietario poseer directamente la cosa, sin ninguna contraprestación a cambio, hay un precario que igualmente se extingue al revocarse la tolerancia del usufructuario. Así se ha expuesto, por la Sección 9ª de esta Audiencia en Sentencia de 7 de junio de 2013 , al considerar que «en la situación de nuda propiedad-usufructo no existe verdadera división posesoria pues el poder real del usufructuario alcanza a todo el aprovechamiento y disfrute de la cosa, de forma que la propiedad queda vacía de contenido material, la posesión corresponde por entera al usufructuario, tal y como se razona en Sentencia de 5 de octubre de 2012 de la Sección 13 ª de esta Audiencia». Y en el mismo sentido, en la Sentencia de la Sección 10ª de este Tribunal, de 20 de octubre de 2006 se remarca que «la nuda propiedad no es título eficaz para amparar la ocupación y excluir la consideración del nudo propietario como mero ocupante a precario frente al usufructuario, que es el único titular del derecho exclusivo a poseer«.