Doctrina Jurisprudencial sobre los requisitos para enervar un desahucio

Escribo estas líneas para informaros de que el Tribunal Supremo ha procedido a fijar doctrina jurisprudencial respecto a los requisitos del requerimiento de pago dirigido al arrendatario al amparo del artículo 22.4 de la LEC. Hablamos de la Sentencia de 23 de junio de 2.014, recurso 1437/2013 (que se remite a la Sentencia nº 302/2.014 de 28 de mayo):

El artículo 22.4 de la LEC preceptúa literalmente que «lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación«.

Pues bien, la cuestión de fondo planteada en ese caso se centra en determinar si el requerimiento de pago realizado en su día por el arrendador cumple o no los requisitos del citado artículo para tener plena virtualidad jurídica y, consecuentemente, impedir la enervación de la acción de desahucio.

Las sentencias de instancia declararon enervada la acción. En concreto, la Audiencia Provincial de León consideró que el arrendador aprovechó una comunicación remitida con el fin de actualizar rentas, conceptos asimilados y repercusión de obras, para reclamar el pago de cantidades adeudadas sin especificar claramente cuál era la finalidad del requerimiento y sin un concreto apercibimiento a ese respecto.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación formulado por el arrendador, casa la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de León en lo que se refiere a la enervación de la acción, y, en su lugar, estima la demanda, basándose en los siguientes extremos a modo de interpretación del artículo 22.4:

«1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.