¿Todo retraso en la entrega por parte del vendedor constituye un incumplimiento esencial que nos permite recurrir al artículo 1124 del Código Civil? La respuesta ha de ser negativa, pero con una serie de matices que vamos a ir desgranando en este artículo, con cita de jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el mero retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar la cosa puede dar lugar a la constitución en mora, pero no equivale a un incumplimiento resolutorio, exigiéndose por quien promueve la resolución al amparo del mismo no solo que haya cumplido antes las obligaciones que le conciernen sino, además, que tenga un interés jurídicamente atendible, a fin de no amparar pretensiones resolutorias ante situaciones de incumplimiento más aparente que real, y, también, que se trate de un incumplimiento esencial, capaz de frustrar el fin económico del contrato.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2014, recurso nº 1563/2011, declara que “excluida la configuración del plazo de entrega como término esencial, esto es, fuera del campo de actuación de los incumplimientos resolutorios, propiamente dichos, la prevalencia del plano satisfactorio del cumplimiento hace que el mero retraso pueda carecer de transcendencia resolutoria, como en el presente caso, cuando su incidencia no frustra la finalidad o base del contrato y el cumplimiento, levemente tardío, sigue siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses de la contraparte (STS de 11 de abril de 2013 , nº 221/2013 )”.
En resumen, según esta jurisprudencia, cuando las partes no quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos (cláusula resolutoria expresa), el retraso del vendedor en la entrega solo ampara la resolución si el cumplimiento tardío frustra los legítimos intereses del comprador.
Sin perjuicio de lo anterior, tenemos que traer a colación la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, poniendo en relación el artículo 3 de dicha ley con el artículo 1124 CC y con la doctrina relativa a este último, debiendo considerar que el artículo 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general artículo 1124 , de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ( “rescindir”) el contrato (Sentencia del Tribunal Supremo del Pleno de 21 de enero de 2015, recurso nº 196/2013 ), siempre, eso sí, que la acción resolutoria se promueva por el comprador antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
Además, dicha sentencia puntualiza que tal doctrina “no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador”.
Aplicando precisamente esta matización jurisprudencial, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015, recurso nº 1600/2012, confirmó la improcedencia de la acción resolutoria de un comprador que, alegando de forma contraria a la buena fe la existencia de un retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, en realidad solo pretendía desvincularse del contrato por intereses subjetivos ajenos al contrato mismo, a su causa, sin un interés jurídicamente atendible.
Agradezco muchisimo, todo el contenido, no soy el acusado, sino el demandante, llevo sufriendo el fraude 19 años, menos mal que una amiga me puso en contacto con un abogado, pues se hubiese cumplido el tiempo (15 años) para reclamar mi casa (la que pague en su totalidad, icluido, claro los gastos), pero era una casa militar que consegui para mi …Quien me pario ( perdón imposible decir madre o ser humano o algo similar, no puedo), fué tan…que me puso una falsa denuncia ( con connotaciones de violencia de genero, verbal, sin preubas, ni testigos…) todo lo contrario tanto ella como su otro hijo se contradijerón…….claro que fui, declarado inocente y la orden de alejamiento fué anulada, pero, soy un profesor ( licenciado, despues) militar, rango comandante condecorado 22 veces felicitado por Generale—con esa denuncia, detruyo toda una vida de estudios, cursos…..me convirtio en un puto maleante, fichado, fotografiado……..toda una noche en un calabozo policial, a la imtemperie, media mañana en otro calabozo ( judicial) ….10 minutos para recoger algo de mi casa y a la Puta Calle, esto es un pueblo, morón de la Frontera, el unico Hotel está a 3 Km y cueta 60€ diarios, soy un jubilado que pago a dos de mis hijos ( pequeños, 12 y 13 años) 600€, con lo que ni me quedaria para comer, gracias a los policias nacionales, me digerón una pensió, ( 30€ diarios) en un par de dias que pude tener algo de cerebro empece a buscar un alojamiento, una agencia me encontro algo que podia pagar (280€), se puede figurar como puede ser jajaja, pues la suso dicha me sigue ingrsando desde 1998, 75,64€, por un chalet en la mejor y más cara zona de Morón ( 2ª calle de la Alamenda) un chalet de 2 piso 160metros cuadrado……Perdon por la extención, no es facil decir en poco tantas crueldades, robos……..Reitero mi agradecimiento, por lo la claridad y ayuda que me habeis dado, siguere estudiando y leyendo, aunque La jueza…….en audiencia previa, ni me dejo hablar, ni mi abogado dijo nada, el abogado contrrio comento que no se personaba la acusada, por estar afectada por la muerte de su hijo hacia 3 meses ( mi unico hermano y 5 años menor), tengo certificado de defunción, hizo 2 años en abril, naturalmente no creo que que un abogado sea tan tonto de decir tal tonteria, siendo tan facil y simple de rebatir y se pondria en evidencia tan brutales, mentiras……termino que creo que ningún abogado correria tan tonto riesgo. Reitero, Felicitaciones, por todo el trabajo que ofreceis, su claridad y compresión, para enofitos del la jurispridencia civil….Gracias, abrazos.