Planteemos el siguiente caso práctico:
Un matrimonio y su hijo adquirieren por compraventa a un tercero un inmueble, si bien se hace constar expresamente en la escritura que los esposos compran y adquieren el usufructo vitalicio de la finca, adquiriendo el hijo la nuda propiedad «consolidable con el usufructo a la defunción de los usufructuarios».
Por tanto, queda constituido el usufructo vitalicio en favor del matrimonio, quedando el hijo común como nudo propietario.
Así las cosas y con el paso de los años, los usufructuarios inician un procedimiento de desahucio por precario contra el nudo propietario, su hijo, que ha comenzado a residir en la vivienda sin consentimiento y sin pacto alguno entre las partes.
Primera cuestión.
Debe tramitarse el procedimiento por los cauces del juicio verbal (ex artículo 250.12º LEC, relativo a las demandas «que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca«) o por el contrario estamos ante un procedimiento declarativo que produce efectos de cosa juzgada.
Partimos de la base de que se trata de una cuestión procesal apreciable, incluso, de oficio, aclarando que el juicio verbal de desahucio por precario tiene naturaleza de juicio plenario, no sumario, habida cuenta la pretendida complejidad en que descansa la decisión del juez.
La Exposición de Motivos de la LEC dice expresamente que “la experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad”.
Nos hallamos, pues, ante un proceso en el que se produce el efecto de cosa juzgada y en el que hay plena libertad de alegaciones y pruebas; claro está que limitadas a lo que constituye el objeto del proceso en cuestión, es decir, a la posesión. En el juicio verbal regulado en el artículo 250.1.2. LEC lo que está delimitado es el objeto del proceso, pero dentro de él, no hay limitación alguna de conocimiento. Normalmente, anudado al carácter sumario que esta acción tenía en el antiguo orden procesal (había un juicio especial, el de desahucio, para conocer de esta acción) se establecía el efecto de que las cuestiones complejas quedaban fuera de su ámbito. Esto ya no puede predicarse del juicio verbal a través del cual se sustancia la acción de precario.
Lo que queda fuera del ámbito de este proceso es lo que no constituye su objeto específico (discusiones sobre propiedad) ya que se limita a discutir la situación posesoria dimanante de una situación de precario; ahora bien, en el ámbito de esa situación posesoria derivada de la cesión del uso gratuito del bien inmueble, pueden y deben conocerse y resolverse todas las cuestiones que se planteen dentro del procedimiento.
Segunda cuestión.
El usufructuario está legitimado para instar el desahucio por precario del nudo propietario.
Siguiendo nuestro ejemplo, adelantamos que los padres demandantes, en su calidad de usufructuarios de la vivienda, ostentan derecho a instar el desalojo frente al nudo propietario, sin que procediera efectuar en primera instancia un juicio de ponderación entre el mejor derecho a poseer, por razón de las cargas económicas y de los bienes que puedan tener actores y demandado. De hecho, la mayor o menor necesidad que tengan las partes de la vivienda no debe ser objeto de valoración en este procedimiento, que se encamina a la tutela de la posesión.
Nos dice la sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 29 de junio de 2016 lo siguiente: «el nudo propietario tiene como «único derecho» el de disposición (careciendo de las facultades de uso y disfrute), con la expectativa de consolidar en su persona el dominio pleno una vez se extinga el usufructo, careciendo por el contrario de las facultades de goce y disfrute de la cosa usufructuada, que son titularidad exclusiva del usufructuario, quien tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados (artículo 467 CC)”.
Es por ello que la jurisprudencia menor viene entendiendo que la nuda propiedad no es título eficaz para amparar la ocupación y excluir la consideración del nudo propietario como mero ocupante a precario (posesión tolerada, sin determinación del tiempo ni de uso y sin precio, pudiendo cesar a voluntad del titular) frente a los usufructuarios, que únicos titulares del derecho exclusivo a poseer.
Por lo expuesto, el usufructuario es libre de poner fin a su tolerancia y recabar para sí el uso exclusivo del inmueble. El pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de comunidad) no constituyen contraprestación por la ocupación – se hacen en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad – a salvo por supuesto de pacto en contrario.
Tercera cuestión.
Pago por el ocupante nudo propietario de cuotas hipotecarias
El pago de determinadas cuotas hipotecarias ni afectan a la posesión real ni enervan el título de los usufructuarios actores (sin perjuicio de las reclamaciones entre las partes en el juicio correspondiente, recuperada la posesión), a no ser que exista prueba sobre la existencia de un pacto en este sentido (por ejemplo, de pago de cuotas como contraprestación por el uso).
La SAP de Madrid, sección 12ª, de 20 de diciembre de 2018 indica: «más evidente aún es la conceptuación de precarista del nudo propietario que posee por mera concesión del usufructuario. En esta relación jurídica, corresponde el goce y disfrute de la cosa (la denominada posesión inmediata) al usufructuario, mientras que el nudo propietario sólo tiene el poder de disposición de su derecho, pero no puede interferir ni perturbar la posesión del usufructuario. Por eso, si el usufructuario, que, a su vez puede ceder de manera onerosa o gratuita su facultad de posesión inmediata, permite al nudo propietario poseer directamente la cosa, sin ninguna contraprestación a cambio, hay un precario que igualmente se extingue al revocarse la tolerancia del usufructuario. Así se ha expuesto, por la Sección 9ª de esta Audiencia en Sentencia de 7 de junio de 2013 , al considerar que «en la situación de nuda propiedad-usufructo no existe verdadera división posesoria pues el poder real del usufructuario alcanza a todo el aprovechamiento y disfrute de la cosa, de forma que la propiedad queda vacía de contenido material, la posesión corresponde por entera al usufructuario, tal y como se razona en Sentencia de 5 de octubre de 2012 de la Sección 13 ª de esta Audiencia». Y en el mismo sentido, en la Sentencia de la Sección 10ª de este Tribunal, de 20 de octubre de 2006 se remarca que «la nuda propiedad no es título eficaz para amparar la ocupación y excluir la consideración del nudo propietario como mero ocupante a precario frente al usufructuario, que es el único titular del derecho exclusivo a poseer«.
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Buenas tardes:
Mi padre antes de morir , mucho tiempo antes , dividió la vivienda en dos absolutamente independientes, Yo con mi padre en vida , comenze a vivir en una poción con mi hijo desde hace más de 16 años , mi madre tiene el usufructo vitalicio , derecho que usa única y exclusivamente un hermano ,i madre tiene 88 años .Mi hermano quiere hecharnos , y vivir el , en nuestra porción, así que preparo una demanda por precarista a mi que soy el nudo propietario , teniendo en cuenta que tengo una prueba testifical quien junto con mi padre y yo , hicimos la división en dos viviendas y que no tenemos otra alternativa habitacional , es posible que el desahucio prospere? No lo comprendo , mi madre vive en su porción y nosotros en la nuestra , repito desde hace más de 17 años , mi denuncias van dirigidas todas y el a mi , contra un hermano .
Buenos días Carlos. Nos faltan datos para poder responderle, sería necesario que concertara una cita con nosotros. Un saludo
Tengo el usufructo de la casa al 50 con mi ex marido , el lleva 6 años viviendo en la casa y yo vivo en una vivienda de alquiler , mi pregunta es a que tengo derecho de la vivienda que tengo el usufructo igual que el
Buenos días Mercedes: estas situaciones son complicadas para resolverlas de mutuo acuerdo; si ambos tenéis el 50% del usufructo de la vivienda, los dos tenéis un derecho de uso que se puede repartir en un uso alternativo del inmueble, iniciando las correspondientes acciones judiciales. Si precisas asesoramiento sobre esta cuestión, no dudes en pedir cita en el email roleplayjuridico@gmail.com. Un cordial saludo
Solicito la información de que soy usufructuaria 50% (por notaría)después de estar hipotecada mi ex esposo, también después estar casada y hace 3 años divorciamos, el no vive y yo si durante 4 años ….pero está en proceso de precaria osea que de momento tiene 5 años por ley sin cuotas de hipoteca y después no sé….entonces que hay que hacer después ? Saludos
Me desahuciaron de mi casa,tengo las escrituras la casa pagada me vendieron los hijos que tenían derecho a venderlo .yo trabajaba en quehaceres del hogar cuidando a unos abuelos por 8 años entonces con mis ahorros quería comprar un piso los hijos me lo vendieron pero en la venta hay una cláusula de usufructo de la nela cosa que no me explicaron lo pague hasta el último a la abuela lo mandaron a una residencia 3 años de juicio y la jueza dictó que tenía que deshuciatme del piso yo soy divorciada con un hijo de 16 años. Sin tener a donde irme,estoy con trabajo temporales no veo justo que me la justicia me eche de mi casa que pague con mucho sacrificio ahora vivo en casa de un amigo compartiendo los gastos y sigo pagando los gastos de mi propiedad las atribuciones todo de mi casa de los arreglos que hacen de la comunidad no lo veo justo ayudarme soy nacionalidad peruana que eh venido a un país a superarme llevo 15 años aquí.vivo en Logroño la rioj.gracias por leer mi problema espero que me escuche.Dios lo bendiga
Soy propietario y tengo el usufructo de la vivienda, Mi hija de 59 años se ha metido sin mi permiso y no se hace cargo de nada.
Murió mi mujer y decidí repartir la herencia le cedí el 50% en nuda propiedad.
Y el otro 50% cuando me muera.
Pero no se está portando bien.
Me suplanta mi identidad para sacar préstamos de tarjetas en mi nombre.
Hoy me arrepiento y quiero que se marche de mi casa, que no me deja entrar ni recoger mis cosas y pretende que pague yo todo.
No quiero compartir nada con ella deseo el desahucio la venta del piso, pagar las deudas generadas por ella y sanear mis cuentas que soy mayor y me están viniendo muchos embargos.
A mi pensión.
Que puedo hacer ?
Gracias un saludo
Buenas tardes. Cabe la posibilidad de estudiar e iniciar un desahucio por precario, pero para ello se precisa de abogado y procurador. Si lo estima conveniente, puede pedir cita con nuestros abogados a través del correo roleplayjuridico@gmail.com. Un saludo