Aspectos básicos del desahucio

Regulado en el artículo 440.3 LEC, en relación con los artículos 437, 438, 252.2 y 22.4 LEC.

Podemos ejercitar acumuladamente la acción de reclamación de rentas y la de desahucio por falta de pago.

Se tramita como juicio verbal especial.

La demanda ha de presentarse por medio de abogado y procurador.

En lo que respecta a la cuantía, resulta de aplicación el artículo 252.2 LEC: cuantificaremos la demanda en función de la acción de mayor valor.

Una vez admitida la demanda, se haya acumulado o no la petición de condena al pago de rentas, el Secretario Judicial, en virtud de decreto, requerirá al demandado para que en un plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague las rentas o enerve el desahucio, es decir pague o consigne judicial o notarialmente las deudas debidas, o bien, comparezca ante el juzgado manifestando las causas por las que se opone al desahucio.

Ese decreto señalará ya la eventual vista verbal y la fecha del lanzamiento. Apercibirá también al demandado de que, en caso de no manifestar oposición, se entenderá resuelto el contrato de arrendamiento.

Si el arrendatario demandado no paga, enerva o formula oposición, se realizará el lanzamiento sin necesidad de notificación posterior.

Se establece la opción de condonación de rentas y costas por el demandante, si así lo ha anunciado en la demanda, a cambio del inmediato desalojo de la vivienda.

Oposición del demandado: se celebrará la vista de juicio verbal notificada en el decreto de admisión de la demanda.

El demandado no se opone, no paga y no desaloja el inmueble: se dictará decreto de terminación del juicio de desahucio, se verifica el lanzamiento en la fecha fijada y se dará traslado al demandante a fin de que presente demanda ejecutiva para reclamar las cantidades debidas.

El demandado no se opone, no paga, pero procede a desalojar el inmueble: se despacha ejecución por las cantidades debidas en concepto de renta, igual que en el supuesto anterior, previo decreto dando por terminado el juicio de desahucio.

En ambos casos, el decreto de terminación condenará en costas al demandado y  recogerá las cantidades debidas en concepto de rentas y cantidades asimiladas a ésta que serán objeto de la demanda ejecutiva. Nada obsta a que se actualicen esos importes cuando solicitemos la ejecución.

Demanda ejecutiva: se rige por los cauces de los artículos 548 y concordantes de la LEC. Hay que presupuestar el 30% en concepto de intereses y costas presupuestados para la ejecución, establecidos en el artículo 575 LEC.

Vista verbal: en la resolución en la que se tiene por opuesto al arrendatario, se le apercibirá de que, en caso de incomparecencia, se acordará el desahucio sin más trámites, notificándosele la sentencia el sexto día después de celebrado el juicio; también se señalará una nueva fecha para el lanzamiento (o se mantendrá la inicialmente señalada en el decreto de admisión), que deberá verificarse antes de treinta días de la fecha señalada para la vista.

Enervación: artículo 22.4 LEC: Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Debemos poner de manifiesto en la demanda (en los hechos e incluso, vía otrosí) si es posible la enervación o no.

Acumulación de acciones contra fiadores o avalistas solidarios:

Se admite la acumulación en el mismo escrito de demanda: Artículo 438.3 LEC, en relación con el artículo 71.2 LEC (Acumulación Objetiva de acciones).