Acciones de la LPH y Prescripción, con cita de Jurisprudencia

La cuestión a debate es la siguiente:

Determinar, previo análisis de la doctrina jurisprudencial existente sobre la materia, si el plazo de prescripción de la acción ejercitada es el anual del artículo 1968.2° del CC o, por el contrario, ha de aplicarse el plazo general de 15 años, actualmente 5 años, para las acciones personales previsto en el artículo 1964 del CC en las reclamaciones que tienen como base el ejercicio de acciones sustentadas en los artículos 9 y 10.1 de la LPH, esto es, acciones que parten de la existencia de un siniestro producido en un elemento común de la Comunidad, bien sean ejercitadas por un propietario o por su compañía aseguradora en virtud de lo preceptuado en el artículo 43 de la LCS.

Diremos para empezar que la doctrina de las Audiencias Provinciales se encuentra dividida a la hora de determinar el plazo de prescripción aplicable a los supuestos en que la defectuosa conservación o mantenimiento de un elemento privativo ocasiona daños a la Comunidad o a otros propietarios.

En términos generales, podemos distinguir dos posturas enfrentadas:

a) Un grupo de Audiencias Provinciales consideran que el artículo 9.1.b) LPH integra una acción autónoma para la que no se encuentra prevista ningún tipo de plazo de prescripción, razón por la cual debe de optarse por aplicar el plazo de quince años previsto en el art.1964 del CC.

Siguen esta tesis, entre otras, la SAP de Álava (Sección 1ª) núm. 268/2013, de 21 de junio (rollo 255/2013) ; la SAP de Madrid (Sección 19ª) núm. 211/2013, de 28 de mayo (rollo 884/2012); la SAP de Madrid (Sección 12ª) núm. 255/2013, de 3 de abril (rollo 151/2012);  la SAP de La Coruña (Sección 4ª) de 12 de noviembre de 2007 (rollo 525/2007); la SAP de Vizcaya (Sección 4ª) núm. 739/2004, de 25 de octubre (rollo 506/2003).

Estas resoluciones apelan al carácter restrictivo del instituto de la prescripción, remitiéndose algunas de ellas a la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1995, que nos dice, refiriéndose a una acción dirigida al reintegro de un elemento común alterado, lo siguiente: «la  acción se ejercita contra un titular que no tuvo ninguna intervención en el hecho y se le insta a que reponga a su primitivo estado el elemento común que, en su día, fue objeto de alteración, conducta la así exigida que es de género personal, pues, en definitiva, la acción se dirige contra el titular de un local y es una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen de su pertenencia a una Comunidad de Propietarios regida por la Ley sobre Propiedad Horizontal, y en este segundo supuesto, la acción vendría sometida a la norma prescriptiva del artículo 1.964, quince años».

Dentro de este grupo a) queremos extractar el Fundamento Jurídico Segundo de la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 7ª, fecha 23 de junio de 2003, n° 267/2003, recurso 230/2003, de la que destacamos:

«SEGUNDO.- No se discute por las partes que la acción tardó más de un año en ejercitarse desde que se produjeron los daños; así se infiere de los hechos alegados en la propia demanda: los daños ocurrieron en mayo de 1998, produciéndose una serie de reclamaciones extrajudiciales, que, podrían interrumpir el plazo prescriptivo; pero, según se alega en la propia demanda (hecho cuarto), no se produjo reclamación entre el 21 de mayo de 1999 y el 6 de febrero de 2002.

Consiguientemente, el debate se centra en cuál haya de ser el plazo prescriptivo aplicable: si es el del año, del art. 1968 del Código Civil, correspondiente a la acción de responsabilidad extracontractual (tesis de la apelante): o el de quince años del arto 1964 del Código Civil, argumento sostenido por la sentencia recurrida, y al que se adhiere la parte apelada.

El Tribunal Supremo considera aplicable a las acciones derivadas de obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal, que sean de carácter personal el plazo prescriptivo de quince años del arto 1964 del Código Civil, por tratarse de unas acciones personales no sujetas a plazo especial. Por el contrario, las obligaciones derivadas directamente de la ley no son propiamente contractuales ni extracontractuales, sino legales; en consecuencia, si su contenido es de carácter personal, será aplicable el plazo genérico del arto 1964 del Código Civil. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de julio de 1995 (ponente, Sr. Barcala Trillo-Figueroa) EDJ 1995/4662, que declara:

«en definitiva, la acción se dirige contra el titular de un local y es una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen de su pertenencia a una Comunidad de Propietarios regida por la Ley sobre Propiedad Horizontal ~ y en éste segundo supuesto; la acción vendría sometida a la norma prescriptiva del artículo 1964, quince años».

Aplicando este criterio, en cuanto a la acción de un comunero contra la comunidad horizontal para el resarcimiento de daños causados por los elementos comunes, ha de considerarse que el plazo prescriptivo será el establecido en el artículo 1964 del Código Civil, puesto que la acción se deriva del incumplimiento por la comunidad de la obligación de mantenimiento y conservación de los elementos comunes, establecida en el arto 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Éste es el criterio jurisprudencial mayoritario, y el que cuenta con el refrendo de la tesis mantenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de julio de 1995 precitada. Efectivamente, una cosa son los daños ocasionados por la Comunidad a terceros, por defectos de los elementos del inmueble derivados de la falta de las reparaciones necesarias, que se reconducen a la responsabilidad extracontractual de acuerdo con los artículos 1907 y 1910 del CC; y otra cosa muy distinta es la reclamación por daños derivados de los elementos comunes, realizadas por un copropietario contra la Comunidad.

b) No obstante, no podemos desconocer que otro sector de los Tribunales atiende a la naturaleza de la acción entablada, que califica de extracontractual, y opta por aplicar el plazo anual de prescripción del art. 1968.2° CC.

Es el caso de la SAP de Madrid (Sección 25ª) núm. 586/2011, de 2 de diciembre (rollo 183/2011) y núm. 522/2011, de 2 de noviembre (rollo 376/2011) ; la SAP de Madrid (Sección 13ª) núm. 573/2010, de 9 de diciembre (rollo 434/2010); y la SAP de Alicante (Sección 5ª) núm. 419/2012, de 25 de octubre (rollo 158/2012).

A modo de resumen, si estamos invocando el incumplimiento de la obligación legal de mantenimiento y conservación de los elementos comunes ex artículo 10.1 de la LPH  y no el deber general de no causar daño a tercero mediante los actos u omisiones negligentes definido en el art. 1902 CC, no estaríamos ante una reclamación por culpa extracontractual (1 año de prescripción) sino ante una reclamación tutelada y  protegida por la LPH de la que resultaría el plazo de prescripción propio de las acciones personales, al tratarse de una obligación cuyo origen es legal (artículos 1089 y 1090 del CC) que no está sometida a un plazo especial.