La usucapión o prescripción adquisitiva está regulada en los artículos 1.930 y siguientes del Código Civil; está institución que regula la posibilidad de que el poseedor a título de dueño pueda convertirse en propietario, siempre que se cumplan una serie de requisitos legales que varían según se trate de la prescripción ordinaria o de la extraordinaria.
Existen dos tipos de usucapión:
a) La ordinaria, que requiere:
– Buena fe del poseedor. El poseedor actúa movido por el convencimiento de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirla.
– Justo título. Es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido, y que debe probarse, pues no se presume nunca.
b) En cuanto a la extraordinaria, podemos prescindir de la buena fe del poseedor y del justo título, siendo necesario para que pueda ser apreciada que la posesión sea, pública, pacífica e ininterrumpida.
c) Plazos:
– Usucapión ordinaria: bienes Inmuebles: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o en ultramar); Bienes muebles: 3 años.
– Usucapión extraordinaria: bienes Inmuebles: 30 años; Bienes muebles: 6 años.
En ambos supuestos es imprescindible que la posesión sea en concepto de dueño: artículo 1955 CC.
Usucapión y Registro de la Propiedad
En cuanto a la presunción de que el titular inscrito ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento, que son los requisitos que exige el C.C para la prescripción ordinaria (artículos 1940 y 1941), hay que hacer las consideraciones siguientes:
Hablamos de una presunción iuris tamtum que admite prueba en contrario.
También se presume el carácter de posesión ininterrumpida. La interrupción de la posesión puede ser judicial o extrajudicial, pero ésta última ha de ser por tiempo superior a un año, que es cuando se pierde la posesión conforme a los artículos 460.4º y 1944 del C.C.
La interrupción judicial se produce cuando el titular registral ha sido demandado, mientras que respecto de posteriores adquirentes es necesario que se hubiera practicado anotación preventiva de la demanda o en su caso, cuando tuvieran conocimiento de la reclamación rectora.
La presunción de la posesión se produce desde la fecha del asiento de presentación del título y durará mientras esté vigente el asiento que publica la usucapión a favor del usucapiente.
Prescripción extintiva “secundum tabulas”
Nos remitimos al artículo 35 de la LH, según el cual «a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacífica, e ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus anteriores de quienes traiga causa”. Estamos ante una presunción iuris tantum.
El supuesto más frecuente tiene su origen en la cancelación indebida de un derecho real sobre cosa ajena. Se produce entonces una inexactitud registral que se subsanará si el derecho real, cuyo asiento ha sido cancelado, se extingue en la realidad extrarregistral por la prescripción extintiva conforme a las normas del C.C, sin apoyo de los datos del Registro.
Usucapión “contra tabulas”
Se produce cuando alguien, extrarregistralmente, adquiere por prescripción el derecho inscrito en el Registro a favor de otra persona.
Hay que distinguir las siguientes situaciones:
1.- Usucapión frente al titular inscrito que tenga la condición de tercero conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Dice el artículo 36.1 de la LH: “frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta puede adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente”.
De este precepto extraemos los siguientes supuestos:
A. Usucapión consumada al tiempo de la adquisición por el tercero.
Cuando la usucapión está consumada, el titular inscrito mantiene su titularidad sólo a los efectos del Registro, pues en la realidad jurídica ha dejado de ser titular. Por eso, si un tercero protegido por el precitado artículo 34 LH adquiere del titular registral, realiza una adquisición a non domino. El artículo 36 resuelve la colisión entre usucapiente y tercero a favor de éste último por estar protegido por la fe pública registral.
Sin embargo, el tercero debe soportar la usucapión y su adquisición resulta ineficaz en los dos supuestos contemplados en el ya citado artículo 36 LH:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.
Como tiene señalado la jurisprudencia, será el momento en que se formalice la adquisición mediante la tradición instrumental (art.1462.2 del C.C) el que hay que tener en cuenta para el cómputo y no el momento en que se produjo la inscripción.
B. Usucapión que puede consumarse dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero.
El tratamiento es el mismo que para la usucapión consumada, pero se trata de un supuesto diferente, ya que al no estar todavía consumada la adquisición, el titular registral es un verdadero propietario y, por tanto, el tercero adquiere a domino. La consecuencia es que el tercer adquirente puede no consentir la posesión utilizando la acción reivindicatoria y la acción del artículo 41 de la LH.
C. Usucapión simplemente comenzada.
El párrafo 2º del artículo 36 LH preceptúa que: “la prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total”.
2.- Usucapión frente al titular registral que no tenga la condición de tercero.
El párrafo 3º del artículo 36 de la LH establece que: “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.” El titular registral puede defenderse de la usucapión: artículos 1944 y siguientes.
Para que pueda inscribirse la usucapión en el Registro es preciso una sentencia declarativa del derecho del usucapiente.
Ya hemos dicho que la usucapión extraordinaria no requiere buena fe ni justo título, pero sí posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida y la jurisprudencia ha declarado reiteradamente que la posesión en concepto de dueño no puede ser un concepto puramente intencional, ya que el poseedor que por mera tolerancia o por título personal reconoce el dominio de otra persona no puede adquirir por prescripción.
La sentencia que declare la usucapión (acción declarativa de dominio) tiene eficacia retroactiva, es decir, se considera que el usucapiente ha sido propietario desde que se inició la posesión.
Es posible renunciar a la usucapión adquirida. Pueden renunciar, de acuerdo con el art. 1.935 CC, las personas con capacidad para enajenar la cosa, renuncia que podrá ser expresa o tácita. Lo único que no está permitido es renunciar al derecho de prescribir en el futuro.
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